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沁园、都会森林之后,城东高价地也将开闸?这一次,我们又连看了10套二手房……

作者: | 发布时间:2019-07-12 02


截至目前,杭州已有三大地王盘上市。

分别是艮北新城的招商越秀公园1872、申花的绿城建发沁园,以及钱江新城二期的金隅中铁诺德都会森林。

从申领备案价看,相比地价而言,算得上十分友好。比如,4万地价的沁园,只开出了4万9。

作为杭州地王集中板块之一的城东新城,坊间传言,两大地王盘(地价3万6)——世茂钱塘天誉和东城金茂府,也将于近期入市。

它们会以什么样的价格入市?作为重要对标的板块二手市场,又是如何状态?

赶在地王盘亮相之前,小编紧急跑了一趟城东新城,连看近10套二手房,为大家带回了一手信息。

Stop1淮矿东元府

第一个去的楼盘,刚交付半年。体量并不大,只有7幢高层,均为毛坯。

2015年首开时,最低单价仅1万8,到今年3月清盘时,价格已飙升至3万+。但相对于北面多宗3万6宅地,这个“面包价”并不算贵。

从小区西门进入,看到了土黄色的建筑,稀稀拉拉的绿化,甚至比不上我之前看过的一些回迁房九乐棋牌。


三个月前,东元府因为违建阳台被拆,闹得沸沸扬扬。如今在建筑上,依旧能看到一些被拆除剥离的痕迹。

看的第一套房,是位于顶楼的89㎡中间套,三房一卫,总价340万,折合单价3万8。“如果不喜欢顶楼,还有套二楼,也是这个九乐棋牌价,都是同一个房东的。”中介告诉我,东元府有不少投资客。

据说有位投资客,不管买家看上哪一个户型,都有房源。因为限购前,他一口气入手了10套东元府。

紧接着看的是一套靠近马路楼幢的89㎡边套,总价355万,北面房间差不多一半,是后期浇筑而成的,同样也是三房一卫。


总的来说,东元府户型一般,得房率也不高。

虽然单价在城东新城商品房中有一定优势,但因为没有满两年,均有双税。这样一比,它的价格优势,在品质的衬托下,就不够明显了。

东元府距离4号线彭埠站1公里以上,相比其他楼盘远了不少。还有一点是小区没有什么底商,买个菜打个酱油不是很方便。

但楼盘紧挨着元宝塘公园,北侧是新建的夏衍中学,西南侧还有社区医院,公建配套还是不错的。



Stop2德信东望

离开东元府,前往第二个小区德信东望府。真石漆外立面,浅灰色调,看上去比东元府高了不止一个档次。

在门口经过简单登记后,顺利进入小区,第一眼看到的就是喷泉,及后面的大草坪。

从小区里一路走过,看到的绿化很有层次,桂花树、胡柚树、铁树,再加上灌木植物,组成一个高低错落有层次的景观。


绿化掩映中,还有明黄色的儿童露天游玩区,几个孩子在追逐嬉戏。小区另一头,还有一个室外泳池。

这样的环境,价格自然会比东元府高上不少。一套89㎡中间套,三房朝南,一个卫生间,挂价410万,折合单价4万6。

近期,东望实际成交价4万2-4万7之间,这套房子是房东自住的,装修花了不少心思,中央空调加地暖,炫目的水晶吊灯,连马桶都是TOTO一体的,因此这个价格,并不算夸张。


和小区大部分房源一样,这套房源已满两年,不需要5.6%的增值税。

值得注意的是,因为杭甬高速公路上抬,小区东面的7、8、9号楼,距离高速不到50米,所以这三幢楼的东边套,未来将是“高速景观房”。

正因为如此,这三幢楼不少房东在积极卖房,所以在买东望府二手房时,如果注意高速吵闹,一定要留意这个问题。




Stop3 万科中央公园

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非常遗憾,这次小编并没有进到万科中央公园内部,因为被万科物业拦了下来,原因是带我的中介小哥公司,没有经过备案。

所以,自然没有机会目睹到那个小区中间的大草坪。

中央公园是上个月交付的楼盘,主力户型89-139㎡,价格从首开时的3万3,到清盘时已经涨到4万多。

目前,中央公园挂牌房源并不是很多,大概十几套的样子,基本上都是底楼和顶楼房源,多数是投资客急着出手。


至于价格,挂牌价基本5万左右。如一套89㎡户型,大部分房东挂450万,膨胀点的房东甚至挂490万。

截至目前,各公开平台显示,中央公园还没有成交,一方面是因为价格的确不低,另一方面大证还没有办出,还需要一两个月时间。

也就是说,这两个月你哪怕有心买,其实都是买不到的。

中央公园精装交付,但据去拍过照片的中介说,装修比较普通。此外,和东望存在同一个问题,中央公园的12号楼也紧邻高速,可能存在噪音影响。



Stop4新中宇维萨

如果其他小区看起来都是千篇一律,那么新中宇维萨的外立面,绝对能让你过目难忘。

意大利设计师设计的海浪型流线面层,建筑体块的逐层跌落,以及错位双层挑空露台,分外惹眼。但几年前的包阳台风波,让这个小区的外立面受到了很大影响。

维萨是万科物业,不过这里的万科物业,明显比中央公园差一些,进门安保随意了许多,正对着大门的喷泉里,更是积满了污垢。


好在进入楼道,还算是干净的。两梯两户,开发商配的门还是子母门。

但维萨的户型比较一般,89㎡原始户型是两房一卫,两个卧室朝南,客厅和厨房朝北。

我看了一套12楼的房子,房东把客厅外的阳台包了起来,做成一个书房,虽然空间大了不少,但把客厅和厨房都裹狹起来了,又加之外立面的特殊性,采光和通风都不是很好。

这套房源挂价390万,折合单价不到4万4,据说还有可谈余地。


我看了近期成交价,上个月一套89㎡成交总价405万,同样是中间楼层。所以从某种程度上讲,维萨的89㎡至少已经降了15万,也即1700元/㎡。

维萨的区位还是不错的,离地铁口仅100米,紧挨着港龙城。但这个综合体,从五一就号称要开业,可到了十一还没有动静,不知到了年底会不会有动静。

目前,附近几个小区最近的集中商业,就是中豪国际了,不过体量也不是很大。



Stop5德信浙旅东宸

天色渐晚,中介小哥告诉我,浙旅东宸有套性价比很高的房源,可以去看看,于是我又出发了。

东宸南门是原来的售楼处,现在是业主活动中心兼物业用房。突然想起赛丽绿城慧园的入户,也是这般。

去年刚交付的东宸科技感明显很高,需要刷脸才能进入小区。


从8层洋房到十几层不等的小高层,由南到北依次分布。大草坪、喷泉、相似的色系,东宸像是东望的仿生版,更是升级版。

几乎每一栋楼下架空层,都有儿童游玩设施,或者是休闲长廊,很是丰富。

这套“性价比很高”的房源,是一套位于三楼西边套的89㎡,总价400万,折合单价不到4万5。

而且还带了现代装修风格,目前虽未装修完毕,但房东承诺一定会装修完。本来自住的房子,因为需要资金才着急卖。

户型还算不错,两房朝南,主卧带独立卫生间,客厅在西边带有大飘窗。每一个空间都不算小。


最近东宸成交并不多,开元棋牌我能找到的一套近期成交房源,成交时间发生在7月份,单价4万7,而且还是大户型毛坯。

参照过往,这套房源的确性价比较高,包括我爱我家、链家、佑德等中介都在强推。不过截至昨天,挂牌了10天,依旧没有什么实质紧张。

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另外一套105㎡洋房,也是三房两卫户型,楼层更好些,不就前挂了500万,但在我看房的时候,刚好碰到房东降价,直降了整整35万,折合单价4万4.

据我所知,房东之所以降价,是因为挂了整整四个月,还没有卖出去。



Stop6滨江曙光之城

因为修地铁,从东宸到曙光之城的路上,还迷了一次路。

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到了曙光之城,天色已经完全黑了。虽然不能完全清楚看见小区细节,但借着路灯,还是能看到高大的热带树木,以及小区精致的喷泉。

因为北面就是德胜高架,还是有不少噪音的。

曙光之城是精装修交付的,但装修风格可能大部分年轻人,不怎么会感冒。


深米色带花纹墙纸、大理石电视背景墙、暗红色的木器和门,应该是父母辈比较中意的“豪华”搭配。

户型上,89㎡中间套是三室一卫,客厅和次卧均带有阳台,但每一个房间都很小,总价420万。虽然这套房源要到明年初才满两年,但房东为了早点卖掉,答应可以配合做低总价避税。

按照历史成交,曙光之城实际单价在4万5-4万7,不过这也是三个月前的成交了。


结束语


可以发现,城东新城和整体二手市场一样,出现了“量价齐跌”。

“最近三个月才卖了一套,还是丁桥酒店式公寓。”相熟的城东新城中介小哥告诉我,这段时间成交量很低,身边同事也是大同小易。

至于价格,虽然较高峰期有所下滑,但整体还算坚挺。

除去投资客急售,和品质一般的楼盘,价格在4万左右;多数房源的二手房价,仍在4万5左右。

但可以肯定的是,随着二手房价的调整,板块一二手价差,正在不断缩小。

而参照公园1872和都会森林的定价,城东新城地王盘的备案价,大概率介于其中。另一个参考是沁园,按照楼面价,城东新城地王盘的备案价应该低于沁园。


接下去,很可能出现这样的局面——新盘售价与板块二手房相差不大。


不过,在正常市场行情下,新房本就比二手房会贵一些,如果加上二手房的税费,以及新房的精装修溢价,其实是相差无几的。

目前,城东新城的二手房89㎡占了大多数,很刚需的户型。居住在逐渐成长的城东新城中的人们,太渴望出现改善型的楼盘。


和板块内大部分真石漆楼盘不一样,世茂钱塘天誉的“干挂石材+铝板”外立面,会刷新城东新城的外立面。


在毛坯成风的城东新城,东城金茂府的科技住宅,或许会带来全新的体验。

冲着新盘规划、户型设计、园林景观等优势,被限价的地王盘,反而会成为改善群体的好机会。

公园1872整体29.8%的中签率,和绿城建发沁园38.7%的中签率,就是最好证明。想要买到心仪楼层房源,并不容易。

关注城东新城的购房者,不妨留意关注。


-End-

文∣咸鱼

编辑∣盐

本文版权归“层楼”所有

部分图片来自网络

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